La copropriété, ce qu'il faut savoir.
Le fonctionnement de la copropriété
La copropriété est une institution qui règle la situation d’un immeuble bâti dont la propriété appartient à plusieurs personnes, chacune étant seule propriétaire de certaines parties de l’immeuble (parties privatives), tandis que d’autres parties (dites communes) sont la propriété de tous. Chaque propriétaire a la responsabilité de l'assurance de son bien, à laquelle il aura lié une assurance crédit. Cette institution a été créée essentiellement pour régler le sort des immeubles divisés par appartements. Chaque copropriétaire a un droit individuel ou privatif sur son appartement, mais les parties communes font l’objet d’une propriété indivise.
La formule de copropriété des immeubles bâtis présente des avantages accrus, par suite du renchérissement des travaux immobiliers pour tous les immeubles, et de la limitation des loyers pour les immeubles anciens. Le législateur s’est appliqué par deux fois à fixer les règles applicables à cette copropriété, d’abord dans une loi du 28 juin 1938, puis dans la loi du 10 juillet 1965, statut actuel des immeubles en copropriété.
Les copropriétaires sont libres de définir les parties privatives et les parties communes. La loi a simplement énuméré les parties qu’elle présume communes, dans le silence du règlement de copropriété approuvé par les copropriétaires. Dans la pratique, ces derniers adoptent simplement la liste proposée par la loi, à savoir
le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement communs, y compris les canalisations traversant les parties privatives, les cheminées, les locaux des services communs (loge du concierge, par exemple), les passages et corridors.
Il existe, en outre, des droits considérés comme accessoires aux parties communes droit de surélever des bâtiments ou d’en édifier de nouveaux, droit d’effectuer des fouilles, droit de mitoyenneté afférant aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit de propriété exclusive sur les parties privatives qui leur sont affectées et seulement un droit d’usage des parties communes, conformément à la nature de celles-ci. Ils ont, en contrepartie, l’obligation de contribuer à l’entretien et à la réparation des parties communes et, d’autre
part, aux frais de fonctionnement des services communs, les « charges chauffage, salaire du concierge, etc., selon un mode fixé par le règlement de copropriété.
L'organisation de la copropriété
L’existence des parties communes rend nécessaire l’organisation de la collectivité des copropriétaires Cette collectivité est constituée obligatoirement, du fait de l’existence d’un immeuble bâti divisé en parties privatives et en parties communes. La collectivité est une personne morale. Elle peut conclure des contrats, faire des procès, etc. Son organisation comprend trois organes. Ils sont représentés par l’assemblée générale des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic. La copropriété est administrée par l’assemblée générale dont un syndic exécute les décisions sous le contrôle d’un conseil syndical. L’assemblée peut prendre, à des majorités qualifiées, variables selon l’importance de la décision, toutes les dispositions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété, à l’exception de l’aliénation des parties communes indispensables à la conservation de l’immeuble. Dans ce dernier cas la décision requiert l’unanimité.
Régissant le sort de la plupart des propriétés urbaines, les règlements de copropriété font l’objet de critiques visant à préciser la destination de l’immeuble, la compétence du syndic et les conditions dans lesquelles les charges communes peuvent être révisées. Surtout, les grands ensembles immobiliers des métropoles posent des problèmes nouveaux, incommensurables à la gestion d’un immeuble normal d’habitation.
